Iter acquisto casa e casi particolari

La proposta irrevocabile d'acquisto

Quando finalmente, da soli o con l'aiuto dell'agenzia immobiliare, viene raggiunto un accordo sul prezzo, incomincia la trafila delle carte da firmare. Non si tratta, in realtà, di una procedura troppo lunga e complessa, ma deve essere seguita con precisione, per evitare scocciature e dispiaceri. Impegnarsi a fare il necessario, passo dopo passo, vuol dire gestire con serenità la delicata faccenda dell'acquisto della casa. Il primo passo è proprio la proposta irrevocabile d'acquisto, che il compratore invia al venditore (sotto forma di telegramma o di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno), impegnandosi ad acquistare la casa alle condizioni e al prezzo che è stato concordato verbalmente in precedenza. Questa proposta impegna solo l'acquirente. Il venditore è libero di rifiutarla, ma se l'accetta (sempre con telegramma o raccomandata) l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta.

Se il venditore non risponde entro il termine fissato dall'acquirente, quest’ultimo non ha assolutamente alcun obbligo. In genere viene richiesto di accompagnare la proposta irrevocabile con un acconto sul prezzo di vendita: si tratta di una libera scelta, dato che l'impegno viene assunto con la proposta stessa e non con la consegna di una somma. Nella proposta irrevocabile d'acquisto devono essere presenti i seguenti elementi indispensabili:

• dati di venditore e acquirente;
• indirizzo, descrizione dell'immobile, dati catastali e il prezzo proposto d'acquisto;
• termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
• tempi dei pagamenti, data e luogo dove avverrà la stipula del rogito.                 - garanzia che non siano presenti trascrizioni pregiudizievoli. L'immobile promesso in vendita dovrà essere libero per la data dl rogito da: ipoteche, trascrizioni e/o iscrizioni, eventuali diritti spettanti a terze persone,  persone e cose.

 

Il "compromesso" o contratto preliminare di compravendita

È un contratto che precede il rogito vero e proprio; il suo nome ufficiale sarebbe "promessa di vendita". Si tratta di un documento di carattere privato fra le parti, (infatti, non necessariamente deve essere redatto da un notaio) nel quale però sono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto definitivo della compravendita, (meglio conosciuto come "rogito"). Gli accordi fra le parti, devono essere già decise con il compromesso, per questo si consiglia di redigerlo nella forma più dettagliata possibile. Può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia in bollo per poterlo eventualmente registrare con più facilità. Con questo contratto l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite. Normalmente al momento del compromesso viene pagato il 20% del prezzo pattuito, ma gli importi sono assolutamente liberi. È anche possibile trascriverlo nei registri immobiliari, pagando tasse ridotte anziché le imposte piene. All'Ufficio del Registro si versa l'imposta fissa di 168 €uro più lo 0,5% della caparra confirmatoria, ovvero il 3% dell'acconto (le imposte proporzionali dello 0,5% e del 3% si scomputano al rogito); alla Conservatoria dei Registri Immobiliari si paga la sola imposta fissa di 168 €uro. In questo caso va usata la carta da bollo e il notaio deve, se non redigere tutto l'atto, almeno autenticare le firme. Il vantaggio è quello di evitare che la casa venga venduta a qualcun altro contemporaneamente (succede anche questo!) perché sono fatti comunque salvi i diritti di chi li ha registrati per primo. Lo svantaggio è il costo complessivo dell'operazione: bisogna aggiungere anche i costi del notaio e l'imposta di trascrizione, che non si recupera quando la casa è venduta dal costruttore. Attenzione: se il compromesso viene steso da un notaio o le firme vengono autenticate, la trascrizione diventa in ogni caso obbligatoria.

 

1. I dati completi dei contraenti.
2. Prezzo dell'immobile. Dato che, come vedremo, nel rogito sarà sufficiente indicare un prezzo pari a 100 volte la rendita catastale aumentandola per 115,5 se prima casa o per 126 se diversa da abitazione principale; chi sceglie di registrare il compromesso farà meglio a indicare lo stesso importo, per evitare polemiche con gli Uffici del Registro.
3. I mezzi di pagamento (assegno, cambiale, accollo mutuo, accensione di mutuo, eccetera) con le relative scadenze.
4. La descrizione dell'immobile (risultanze dei dati catastali attraverso visure aggiornate, numero dei vani e pertinenze annesse) indicando l'intestazione delle proprietà immobiliari confinanti.
5. La data del rogito.
6. Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche, trascrizioni e/o iscrizioni, diritti spettanti a terzi, servitù se attive o passive, eccetera). Non sono ammessi vincoli che possono pregiudicare la compravendita.
7. Regolarità rispetto alle norme edilizie.
8. Eventuali clausole penitenziali, o versamento di caparra confirmatoria (vedere  contenuto art. 1385 - Codice Civile) o caparra penitenziale (art. 1386 - Codice Civile).
9. Il titolo del possesso (Atto di provenienza) ed eventuali limitazioni.
10. La clausola dell'arbitrato (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione.
11. Data e firma dei contraenti.

 

N.B. Tutto ciò che in qualche modo potrebbe compromettere la compravendita, (mutui, ipoteche, eccetera) dovrà essere prima del rogito, estinto e cancellato a cura e spesa della parte venditrice. L'incarico a provvedere alla cancellazione di eventuali ipoteche, relative a mutui o prestiti già estinti, potrà essere affidato allo stesso notaio che stipulerà il rogito, previo rilascio al consenso della cancellazione da parte del creditore, in genere istituti bancari. Vediamo più nel dettaglio le tre formule della clausola penitenziale, una solo delle quali (a scelta) può essere presente nel compromesso.

La clausola penitenziale permette ai due contraenti di recedere dal contratto (prima del rogito) pagando una penale. Se però ambedue sono d'accordo sul non andare avanti con la vendita, potranno risolvere la cosa firmando un accordo a parte evitando di far scattare la clausola.

La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, a garanzia del suo buon esito. Se la compravendita va a monte per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra, raddoppiata, all'acquirente. In ogni caso, il danneggiato può rinunciare alla caparra e ottenere invece in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.

La caparra penitenziale a differenza della confirmatoria, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato se la intasca, e tutto finisce lì.

L'acconto invece non mette in atto nessuno dei meccanismi descritti prima: è semplicemente un anticipo sul prezzo, quindi lo stesso importo viene restituito se l'affare va a monte, non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze.

Bisogna quindi fare attenzione a quale di questi termini si usa nel compromesso (o anche, addirittura, nella proposta irrevocabile d'acquisto) per indicare l'eventuale passaggio di denaro dall'acquirente al venditore.

 

L'atto di compravendita

Resta, a questo punto, l'ultimo atto: il rogito, cioè l'atto di compravendita vero e proprio. In genere è redatto da un notaio, ma si può anche farlo da soli limitandosi ad autenticare le firme da un notaio. Questa soluzione però è del tutto sconsigliabile a chi non abbia grande familiarità con le cose di legge, perché fare errori nella formulazione dell'atto è facilissimo. Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. Al notaio spettano i controlli sull'esistenza di ipoteche, altri vincoli, o irregolarità edilizie (a meno di non aver già provveduto di persona). A partire dal 1 gennaio 1998 al rogito va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990), relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati. Se la casa risulta già in regola, il venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell'immobile, con valore di atto notorio. È compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede. L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi, di regola, con il denaro necessario al saldo. Quindi, le pratiche per il mutuo devono già essere state sbrigate. In generale, la banca dispone di notai di fiducia ai quali rivolgersi per la stesura sia del rogito che dell'atto di ipoteca. Si ricorda che al momento del rogito di solito viene saldato anche il conto delle mediazioni, viene pagata l'IVA, l'imposta di registro e la parcella del notaio. I mezzi di pagamento più comuni sono l'assegno circolare (preferito perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), molto raramente i contanti e i semplici assegni bancari.

 

La casa in costruzione

Comprare una casa "vista e piaciuta" è un conto, ma acquistarla quando ancora non esiste è tutto un altro discorso. Le imprese costruttrici (spesso in forma di cooperativa, dove gli acquirenti sono anche soci) offrono soluzioni interessanti, a prezzi competitivi, e soprattutto promettono case nuove, senza i tipici problemi degli immobili dai venti anni in su di età. Il vantaggio non è solo quello del prezzo: durante la costruzione si possono apportare modifiche al progetto iniziale del proprio appartamento: la disposizione di alcune stanze, il tipo di pavimenti o di mattonelle in bagno e in cucina, l'installazione di impianti particolari. Inoltre, anche se non è prima casa, l'IVA che si paga è agevolata: l'aliquota è del 10%. Bisogna però fare attenzione a qualche aspetto, che può influire notevolmente sull'opportunità dell'acquisto.

 

1. Informarsi se il terreno appartiene al costruttore, in tal caso nessun problema. Se è stato ceduto solo il "diritto di superficie", questo vuol dire che alla fine della concessione (in genere non dura più di 99 anni) il terreno, compresa però la casa costruitavi sopra, ritorna in proprietà di chi lo aveva concesso (di solito il Comune). Questo capita spesso quando a costruire è una cooperativa.
2. I pagamenti vanno effettuati seguendo attentamente lo stato di avanzamento dei lavori, specialmente se l'acquirente ha accettato l'accollo del mutuo, cioè si è sostituito, per la quota che gli compete, al mutuo che il costruttore ha stipulato con una banca per ottenere il finanziamento della costruzione.
3. Quando si tratta di una cooperativa, i prezzi sono ancora migliori perché non possono, per legge, superare un tetto (che viene fissato da un organismo pubblico, il Comitato per l'Edilizia Residenziale). Con le cooperative a proprietà divisa, finita la costruzione, gli acquirenti-soci si trasformano in normali condomini. Nella cooperativa a proprietà indivisa, invece, ai soci è riconosciuto solo il diritto di godere della casa, che non potranno mai vendere. Oltretutto, questo diritto non dura per sempre, e dopo qualche decennio ritorna alla cooperativa.
4. L'impresa che costruisce deve essere solida: ci sono stati molti casi di costruttori indebitati che, fallendo, hanno fatto perdere ai loro acquirenti i soldi versati, anche a costruzione quasi ultimata. Meglio dare un'occhiata al Bollettino dei Protesti per vedere se l'impresa risulta con assegni o cambiali protestate. O, in casi estremi, rivolgersi a una società di informazioni commerciali (si trovano sotto questa voce nelle Pagine Gialle) per avere una nota informativa sull'impresa in questione. I costi non sono elevati (100-150 Euro), e a volte si possono evitare brutte sorprese.

 

 

TUTTE LE TASSE

 

Le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale.

Le più evidenti conseguenze dell'aumento si notano nei casi in cui si devono applicare le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, il cui importo unitario passa da 129,11 a 168 euro. Per esempio, nel caso della compravendita soggetta a Iva (e, cioè, alla classica vendita che viene effettuata al privato dall'impresa costruttrice), poiché si applica l'Iva al corrispettivo pagato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in virtù del principio di alternatività con l'Iva, si applicano in misura fissa. Al posto del vecchio importo complessivo di 387,33 euro (129,11 x 3), dunque,per effetto del decreto legge si andrà a pagare un importo complessivo di 504 euro (168 x 3), con un aumento del 30 per cento circa. Differente la situazione nel caso di acquisto della "prima casa" quando il venditore è un soggetto privato: oltre all'imposta di registro pari al 3% del prezzo, si scontano le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. Quindi, al posto del vecchio importo complessivo di 258,22 euro d'ora in poi si pagheranno 336 euro. L'imposta di registro è in misura fissa (d'ora in poi nella misura di 168 euro) anche per queste altre tipologie di contratti aventi per oggetto beni immobili:

 

1. trasferimenti immobiliari a favore di Stato, Regioni, Province, Comuni e Comunità montane;
2. trasferimenti immobiliari a favore di Onlus;
3. contratti di comodato immobiliare;
4. contratti preliminari.

 

Il bollo sul modello unico telematico.

Le compravendite immobiliari (e alcune altre tipologie di atti notarili) vengono inviate all'agenzia delle Entrate (per la registrazione) e all'agenzia del Territorio (per la trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale) in via telematica mediante una procedura denominata "modello unico".
Quando si usa il "modello unico" informatico, le marche da bollo (che ordinariamente sarebbero da attaccare sull'originale dell'atto stipulato, sulle sue copie autentiche e sui modelli che occorre presentare nei vari uffici) sono sostituite da un prelievo forfettario a titolo di imposta di bollo.  Il vecchio importo che il "modello unico" scontava era di 176 euro, mentre il nuovo importo è di 230 euro, con un aumento del 30 per cento circa.

 

Note di trascrizione, di iscrizione e volture catastali.

I diritti per l'esecuzione di queste formalità, quando non sono fatte mediante "modello unico", passano da 25,82 a 35 euro. Visure ipotecarie e catastali. Se solo pochi anni fa questa voce era di incidenza quasi irrisoria nel computo dei costi di un atto notarile, nel corso del tempo (e in concomitanza con la progressiva informatizzazione dei registri immobiliari e catastali) gli aumenti sono stati molto elevati (in occasione dell'introduzione del Testo unico 347/1990, per esempio, vi furono addirittura aumenti del 700%, ulteriormente incrementati solo tre anni dopo). Con gli aumenti disposti dal nuovo decreto legge in attesa di pubblicazione in Gazzetta, il panorama di rincari è questo:

* nei registri immobiliari:

 

• l'ispezione nominativa al terminale costa 8 euro;- per ogni gruppo di cinque formalità che fuoriescono si pagano 3 euro;
• la ricerca nei registri cartacei costa 3 euro per ogni nominativo;
• per ogni nota o titolo visionati o stampati, si pagano 4 euro;

 

 

Le agevolazioni "prima casa"

Non si tratta proprio di "prima casa", ma di "abitazione principale". Sulla compravendita se chi vende l'immobile è un privato si applica: l'imposta di registro del 3% (era del 4% fino al 31 dicembre 1999) sul valore dichiarato, oltre alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 168 ciascuna.
Se il venditore è un'impresa costruttrice o una società immobiliare che ha per oggetto, esclusivo o principale, la compravendita di immobili, l'Iva è ridotta al 4% (invece del 10%) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono riscosse nella misura fissa di euro 168 ciascuna (pari ad euro 504)
Inoltre non vanno dimenticate le agevolazioni IRPEF sui mutui ipotecari.

 

Cosa si può comprare e chi può comprare

Agevolazioni per la prima casa

Le agevolazioni riguardano esclusivamente l'abitazione principale, cioè la casa in cui si abita abitualmente e le relative pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (box, posti auto, cantine, soffitte). L'agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria.
Sono riconosciute anche in caso di acquisto dei singoli diritti di nuda proprietà o di usufrutto.
Dai benefici fiscali per l'acquirente sono escluse, ovviamente, le società. Sono ammessi all'acquisto agevolato solo privati o soci di cooperative costituite da persone fisiche per costruire o acquistare case di abitazione. Venditore (che in questo caso pagherà l'imposta a suo carico, chiamata Invim, ridotta del 50%) può essere un privato oppure un'impresa, di qualunque genere.

 

Le condizioni

IL  BONUS FISCALE

Dal 1° gennaio ' 99 chi entro un anno dalla vendita della precedente prima casa ne compera un'altra da destinare ad abitazione principale ha diritto ad un credito ("bonus fiscale") pari all'imposta di registro o all' Iva pagata sul primo acquisto agevolato.
Chi dunque ha acquistato l'abitazione principale dopo il 24 aprile 1982 (data di entrata in vigore della cosiddetta legge "Formica", la 168/82) usufruendo delle agevolazioni per la prima casa e vuole cambiarla per comperarne un'altra, può utilizzare lo sconto fiscale.
E' invece escluso dall'agevolazione chi prima del 23 maggio 1993 ha acquistato la prima casa da un'impresa o società immobiliare pagando l'Iva del 4%, in quanto l'aliquota non era "agevolata" ma ordinaria. La circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 19 del 1° marzo 2001 ha esteso il campo d'azione del "bonus" anche agli acquisti anteriori al 22 maggio 1993, per gli immobili comprati da un' impresa o fatti costruire dietro contratto di appalto; e prima del 30 dicembre 1993 per quelli di cui si era assegnatari in cooperativa. Per ottenere lo sconto fiscale devono ricorrere le seguenti condizioni fissate dalle leggi 549/95, 448/98, 488/99 e 388/2000.

L’ABITAZIONE:

• Non deve essere di lusso ( i requisiti sono quelli stabiliti dal decreto ministeriale 2 agosto 1969 );
• deve essere situata nel Comune dove l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora;
• se l'acquirente è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere ubicato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende;
• può essere ovunque in Italia se l'acquirente è emigrato all'estero.

 

L'ACQUIRENTE o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:

• di avere la residenza, o di stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare; in caso di mancato trasferimento della residenza (equiparato a dichiarazione mendace), l'acquirente decade dalle agevolazioni con conseguente applicazione di sanzioni;
• di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da comprare;
• di non possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa.

 

Per fruire del regime fiscale agevolato non è più richiesto, come previsto in precedenza, che l'immobile acquistato sia destinato a propria abitazione principale.
L'acquirente non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni e in più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno altro immobile da adibire però a propria abitazione principale. A tal fine, per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente dimora abitualmente (rilevano le risultanze dei registri anagrafici).
Nell'ipotesi in cui la vendita della prima abitazione avvenga dopo i 5 anni dall'acquisto non si decade dalle agevolazioni concesse all'atto della compravendita.

ABITAZIONE PRINCIPALE (*)
Acquisto di abitazione principale (non di lusso) da privato 3% + 336,00 euro per le imposte fisse;
Acquisto di abitazione principale (non di lusso) da un'impresa che la ha costruita 4% + 504,00 Euro;
Acquisto di abitazione principale (non di lusso) dall'impresa che ha effettuato i lavori di ristrutturazione o di restauro (lettere C-D-E dell'articolo 31, legge 457/1978) 4% + 504 euro;
Acquisto di abitazione principale (non di lusso) da un'impresa che ha come scopo principale la rivendita di immobili 4% + 504,00 euro;
Acquisto di abitazione principale (non di lusso) da un'impresa diversa dalle precedenti 3% + 336,00 euro.

 

SECONDE CASE
Acquisto di abitazione (non principale, ma non di lusso) dal costruttore o assegnazione da cooperativa edilizia 10%: (7% imposta di registro + 2% ipotecaria + 1% catastale);
Acquisto di abitazione non principale (anche di lusso) dall'impresa che ha effettuato i lavori di ristrutturazione o di restauro (lettere C-D-E dell'articolo 31, legge 457/1978) 10% + 504,00 euro;
Acquisto di abitazione non principale (non di lusso) da un'impresa che ha come scopo principale la rivendita di immobili 10% + 504,00 euro
Acquisto di abitazione non principale (anche di lusso) da un'impresa diversa dalle precedenti 7% + 3% ;
Acquisto di abitazione non principale (anche di lusso) da un privato 7% +3%.

CASE DI LUSSO (**)
Acquisto di abitazione di lusso (anche se abitazione principale) da un privato il 7% + 3%
Acquisto di abitazione di lusso (anche se abitazione principale) da un'impresa costruttrice 20% + 504,00 euro;
Acquisto di abitazione di lusso (anche se abitazione principale) da un'impresa che ha come scopo principale la rivendita 20% + 504,00 euro;
Acquisto di abitazione di lusso (anche se abitazione principale) da un'impresa diversa dalle precedenti 8%+ 3%.

(*) Si ricorda che con l'abitazione principale può essere acquistata una pertinenza non abitativa, in genere box auto, cantina  (anche con atto separato), alle stesse condizioni agevolate.
(**) Le case considerate di lusso sono quelle che rispondono alle caratteristiche descritte dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969.